Corretor de imóveis não responde, em regra, pelo inadimplemento da construtora
A compra de um imóvel, especialmente na planta, envolve diversos profissionais e empresas: incorporadora, construtora, instituição financeira, imobiliária e corretor. Quando alguma coisa dá errado — como atraso na entrega da obra ou descumprimento do contrato — é comum que o consumidor procure responsabilizar todos aqueles que participaram da negociação.
Mas será que o corretor de imóveis deve responder por uma obrigação que cabia exclusivamente à construtora?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu importantes limites para essa responsabilidade ao julgar o Tema Repetitivo 1.173.
Qual é a função do corretor de imóveis?
A atividade de corretagem possui finalidade específica: aproximar as partes interessadas e promover a intermediação do negócio.
O Código Civil estabelece que o corretor deve exercer sua atividade com diligência e prudência, além de fornecer espontaneamente ao cliente todas as informações relevantes sobre o andamento e os riscos da negociação.
Isso significa que existem responsabilidades próprias da profissão. Entretanto, intermediar a venda de um imóvel não transforma automaticamente o corretor em responsável pela construção, incorporação ou entrega do empreendimento.
Essa distinção tornou-se especialmente importante diante das inúmeras ações judiciais nas quais corretores e imobiliárias passaram a ser incluídos juntamente com construtoras e incorporadoras.
O que decidiu o STJ?
No julgamento do Tema 1.173, a Segunda Seção do STJ consolidou o entendimento de que, como regra, o corretor de imóveis não responde pelos danos decorrentes do descumprimento das obrigações assumidas pela construtora ou incorporadora no contrato de compra e venda.
Em outras palavras: se a construtora atrasa a obra, deixa de entregar o imóvel ou descumpre obrigação que lhe cabia contratualmente, o simples fato de o corretor ter intermediado a negociação não é suficiente para torná-lo responsável pelo prejuízo.
O entendimento é importante porque estabelece uma separação entre duas atividades distintas: uma coisa é vender ou intermediar; outra é construir, incorporar e entregar o imóvel.
Existem exceções
A decisão do STJ, contudo, não significa que corretores e imobiliárias estejam automaticamente livres de responsabilidade em qualquer situação.
O próprio Tema 1.173 estabeleceu hipóteses nas quais a responsabilização poderá ocorrer.
Isso pode acontecer quando ficar demonstrado que o corretor:
participou efetivamente das atividades de incorporação ou construção;
integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou
foi beneficiado por eventual confusão ou desvio patrimonial envolvendo os responsáveis pela construção.
Nessas situações, a atuação deixa de representar uma simples intermediação imobiliária e passa a possuir ligação mais profunda com o próprio empreendimento.
E quando o erro é do próprio corretor?
Aqui está uma distinção fundamental.
O precedente do STJ protege o corretor contra a responsabilização por uma obrigação que pertencia à construtora. Ele não afasta a responsabilidade decorrente de falhas cometidas pelo próprio profissional.
Se o corretor omitir uma informação relevante, fornecer dados incorretos, deixar de informar situação jurídica importante do imóvel ou apresentar como garantida determinada condição que não consta do contrato, poderá ser responsabilizado pela própria conduta.
Portanto, não se trata de uma imunidade profissional.
A proteção jurídica existe para o corretor que efetivamente permanece dentro dos limites de sua função e atua de maneira diligente, transparente e documentada.
O contrato pode fazer toda a diferença
Embora o entendimento do STJ represente importante proteção jurídica, evitar uma condenação depois de anos de processo é diferente de evitar o próprio processo.
Por isso, a prevenção começa antes mesmo da assinatura do negócio.
Contratos de corretagem e documentos relacionados à intermediação devem estabelecer claramente quais são as atribuições do corretor e quais obrigações pertencem exclusivamente ao vendedor, à incorporadora ou à construtora.
Também é recomendável manter registro das informações fornecidas ao comprador, documentos apresentados, condições negociadas e comunicações realizadas durante a intermediação.
Quanto mais clara estiver a separação das responsabilidades, menor será o espaço para que obrigações de terceiros sejam posteriormente atribuídas ao corretor.
Cuidado com contratos genéricos
Um dos maiores riscos está justamente na utilização indiscriminada de modelos encontrados na internet ou de contratos antigos que são sucessivamente reaproveitados.
Trocar apenas nomes, datas, endereço e valor do imóvel não significa adaptar juridicamente um contrato.
Cada negociação possui características próprias. A situação de um imóvel pronto é diferente daquela envolvendo uma unidade na planta. Da mesma forma, existência de financiamento, ônus na matrícula, inventário, indisponibilidade ou outras particularidades pode exigir cláusulas específicas.
Um contrato inadequado pode acabar criando obrigações que o corretor nunca pretendeu assumir.
Prevenção jurídica também protege o patrimônio do corretor
Ser incluído indevidamente em uma ação judicial produz consequências mesmo quando, ao final, a responsabilidade é afastada.
Existem despesas com defesa, tempo dedicado ao processo, necessidade de apresentação de documentos e eventual impacto comercial e reputacional para o profissional ou para a imobiliária.
Por isso, o principal ensinamento decorrente do entendimento do STJ não deve ser apenas utilizado como argumento de defesa depois que o processo começa.
Ele também serve como orientação preventiva.
O corretor deve atuar como corretor. A construtora deve responder como construtora. E o contrato precisa deixar essa divisão de responsabilidades absolutamente clara.
Conclusão
O Tema 1.173 do STJ representa um importante marco para o mercado imobiliário ao reconhecer que a participação do corretor na negociação, por si só, não o torna responsável pelo inadimplemento da construtora ou incorporadora.
Ao mesmo tempo, o precedente não afasta a responsabilidade por erros decorrentes da própria atividade de corretagem.
A melhor proteção, portanto, continua sendo a prevenção: contratos juridicamente adequados, definição clara das responsabilidades, transparência na negociação e documentação de todas as informações prestadas.
No mercado imobiliário, um contrato bem elaborado não serve apenas para formalizar uma venda. Ele também estabelece os limites de responsabilidade de cada participante do negócio e pode evitar anos de discussão judicial.
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