Lei dos Distratos: o que acontece quando a compra de um imóvel na planta é desfeita?

Claro. Segue uma versão totalmente reescrita, mais objetiva e adequada para publicação jurídica, mantendo os principais pontos sobre a Lei dos Distratos:

Lei dos Distratos: o que acontece quando a compra de um imóvel na planta é desfeita?

A aquisição de um imóvel na planta envolve um compromisso financeiro de longo prazo e, muitas vezes, valores expressivos. No entanto, situações como inadimplência, dificuldades financeiras ou atraso na conclusão da obra podem levar ao encerramento antecipado do contrato.

Para estabelecer regras mais claras para essas situações, a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos, passou a disciplinar de forma específica as consequências do desfazimento dos contratos de aquisição de imóveis em incorporações imobiliárias.

A legislação trouxe maior previsibilidade tanto para compradores quanto para incorporadoras, estabelecendo regras sobre devolução de valores, retenções, prazos e consequências do atraso na entrega do empreendimento.

Quando o atraso é da incorporadora

O contrato de aquisição normalmente estabelece uma data para a conclusão e entrega do imóvel. A legislação admite, desde que expressamente pactuado de forma clara e destacada, um prazo de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega.

Ultrapassado esse período sem a disponibilização do imóvel e não havendo culpa do comprador, o adquirente poderá, conforme o caso, optar pela resolução do contrato.

Nessa hipótese, a legislação prevê a devolução integral dos valores pagos, além da multa estabelecida contratualmente, no prazo previsto em lei.

Caso o comprador prefira manter o contrato e aguardar a entrega do imóvel, poderá ser devida indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias de atraso, observados os requisitos legais.

E quando o comprador desiste ou deixa de pagar?

A situação é diferente quando o encerramento do contrato ocorre por iniciativa ou inadimplemento do próprio adquirente.

Nesses casos, a incorporadora pode realizar determinadas retenções sobre os valores que deverão ser restituídos, respeitando os limites estabelecidos pela legislação.

Nos empreendimentos que não estão submetidos ao patrimônio de afetação, a pena convencional pode chegar a 25% da quantia paga.

Já nas incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação, a retenção poderá alcançar até 50% dos valores pagos, observadas as demais disposições contratuais e legais aplicáveis.

Também podem existir descontos relacionados à comissão de corretagem e, conforme a situação concreta, impostos, encargos, condomínio e valores correspondentes à utilização do imóvel.

Por isso, a análise do contrato e das circunstâncias que provocaram o seu encerramento é indispensável antes de calcular quanto efetivamente deverá ser restituído.

O que é patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação é um mecanismo de proteção do próprio empreendimento.

Por meio dele, o terreno, a construção e determinados direitos e obrigações relacionados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral da incorporadora.

Essa separação busca assegurar que os recursos vinculados ao empreendimento sejam destinados à sua conclusão, proporcionando maior proteção ao conjunto dos compradores.

A existência ou não desse regime também interfere diretamente nas regras aplicáveis ao distrato, especialmente quanto ao percentual de retenção e ao momento da restituição dos valores.

O comprador sempre recebe o dinheiro imediatamente?

Não.

O prazo para restituição depende, entre outros fatores, da existência de patrimônio de afetação e das circunstâncias do encerramento contratual.

Em incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, a legislação estabelece regras específicas que podem fazer com que a restituição ocorra somente após a conclusão do empreendimento, dentro do prazo legal.

Nas incorporações não submetidas a esse regime, também existe prazo próprio para a restituição.

Essa diferença é relevante porque o distrato não significa, necessariamente, que o consumidor receberá imediatamente os valores que lhe são devidos.

É possível evitar a multa encontrando outro comprador?

A Lei dos Distratos também prevê uma alternativa importante.

Quando o adquirente que pretende deixar o negócio encontra um comprador substituto que assuma seus direitos e obrigações, a cláusula penal pode deixar de ser aplicada, desde que haja a devida anuência do incorporador e aprovação cadastral e financeira do novo adquirente.

Em determinadas situações, portanto, a cessão da posição contratual pode ser uma alternativa economicamente mais interessante do que simplesmente desfazer o negócio.

Direito de arrependimento

Outro ponto relevante diz respeito aos contratos celebrados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador.

Nessas situações, a legislação prevê o direito de arrependimento no prazo de 7 dias, com a devolução dos valores eventualmente antecipados, inclusive comissão de corretagem.

Para o exercício desse direito, entretanto, é importante observar a forma e o prazo estabelecidos pela legislação.

Informação clara no contrato

A Lei nº 13.786/2018 também reforçou o dever de transparência nas relações imobiliárias.

Os contratos devem apresentar um quadro-resumo contendo informações essenciais da negociação, como preço do imóvel, forma de pagamento, corretagem, índices de atualização, consequências do desfazimento contratual e prazos aplicáveis.

Cláusulas que representem limitações aos direitos do consumidor também devem ser apresentadas de maneira clara e destacada.

Não basta, portanto, que determinada obrigação esteja simplesmente inserida em meio a um contrato extenso. O comprador precisa ter condições efetivas de compreender as consequências econômicas e jurídicas da contratação.

Antes de fazer um distrato, analise o contrato

O desfazimento da compra de um imóvel na planta pode envolver valores significativos.

Percentual de retenção, comissão de corretagem, existência de patrimônio de afetação, prazo para restituição, motivo da rescisão e eventual atraso da incorporadora são fatores que podem modificar substancialmente o resultado financeiro do distrato.

Por isso, antes de simplesmente aceitar os cálculos apresentados pela incorporadora ou assinar um termo de distrato, é recomendável analisar cuidadosamente o contrato, os valores já pagos e a causa do encerramento da negociação.

Em matéria imobiliária, compreender essas regras antes de formalizar o desfazimento do negócio pode evitar prejuízos e permitir que comprador e incorporadora identifiquem corretamente seus respectivos direitos e obrigações.

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