Locação por temporada em plataformas digitais: os desafios da atualização da Lei do Inquilinato

A evolução tecnológica transformou significativamente a forma como as pessoas contratam, negociam e utilizam imóveis. A Lei nº 8.245/1991 — conhecida como Lei do Inquilinato — foi editada em um período em que a internet ainda dava seus primeiros passos no Brasil, realidade muito distante do atual cenário de plataformas digitais e aplicativos de intermediação de hospedagens e locações por temporada.

Embora a legislação já discipline a locação por temporada, especialmente nos artigos 48 a 50, não há uma regulamentação específica e detalhada sobre os contratos realizados por meio de plataformas digitais, como Airbnb e outros aplicativos semelhantes. Essa lacuna legislativa passou a ganhar relevância diante do crescimento expressivo desse modelo de utilização dos imóveis.

Nesse contexto, destaca-se o Projeto de Lei nº 2.474/2019, de autoria do senador Ângelo Coronel, que propõe alterações na Lei do Inquilinato para estabelecer regras específicas para a locação por temporada realizada por meio de sites ou aplicativos de intermediação.

Entre as principais alterações propostas está a inclusão do art. 50-A na Lei nº 8.245/1991, estabelecendo, como regra, a vedação da locação por temporada realizada por meio de plataformas digitais em condomínios edilícios, salvo quando houver autorização expressa na convenção condominial.

A proposta também prevê que a autorização para esse tipo de locação deverá ser acompanhada da definição de regras mínimas destinadas a preservar a segurança, o sossego, a salubridade e a convivência entre os condôminos.

Para a alteração da convenção condominial, o projeto adota o quórum previsto no Código Civil, especialmente nos artigos 1.333 e 1.351, buscando conferir aos próprios condôminos a possibilidade de decidir sobre a compatibilidade da locação por temporada com a finalidade e as características do empreendimento.

Outro ponto relevante diz respeito à responsabilidade do proprietário. A proposta prevê que o locador seja civilmente responsável, independentemente de culpa, pelos danos causados ao condomínio por pessoas que tenham ingressado no imóvel ou nas áreas comuns em razão da locação, ainda que tais pessoas não estejam formalmente identificadas no contrato.

A discussão revela um conflito entre diferentes interesses juridicamente protegidos.

De um lado, encontra-se o direito de propriedade, assegurado pelo artigo 5º, XXII, da Constituição Federal, que garante ao proprietário a possibilidade de utilizar e explorar economicamente seu imóvel dentro dos limites estabelecidos pela legislação.

De outro, o artigo 5º, XXIII, da Constituição Federal estabelece que a propriedade deve atender à sua função social. No âmbito condominial, essa função deve ser analisada conjuntamente com os direitos dos demais moradores, especialmente o direito à segurança, ao sossego e à utilização adequada das áreas comuns.

A questão ganha ainda maior relevância quando se considera a elevada rotatividade de pessoas provocada pelas locações realizadas por aplicativos. Diferentemente de uma locação residencial tradicional, na qual existe uma relação contratual mais prolongada entre proprietário e ocupante, a locação por períodos muito curtos pode resultar na entrada e saída frequente de pessoas que não possuem qualquer vínculo permanente com o condomínio.

Esse cenário pode gerar discussões relacionadas ao controle de acesso, segurança, utilização das áreas comuns, responsabilidade por danos, perturbação do sossego e cumprimento das normas internas do condomínio.

Por outro lado, a simples utilização de uma plataforma digital para intermediar uma locação não elimina, por si só, o direito de propriedade do titular do imóvel. A regulamentação deve, portanto, buscar estabelecer critérios objetivos capazes de compatibilizar o exercício da propriedade com os interesses da coletividade condominial.

É justamente nesse ponto que a discussão legislativa se torna relevante. A legislação de 1991 foi criada em um contexto tecnológico completamente diferente do atual. Hoje, a contratação de imóveis pode ocorrer integralmente de forma digital, com divulgação do imóvel, pagamento, identificação dos usuários e comunicação entre as partes realizada por meio de aplicativos.

Assim, a ausência de disciplina legislativa específica pode gerar insegurança jurídica e interpretações divergentes acerca dos limites da locação por temporada em condomínios residenciais.

O Projeto de Lei nº 2.474/2019 busca enfrentar essa realidade ao atribuir aos próprios condôminos papel central na definição sobre a possibilidade ou não desse tipo de exploração econômica das unidades.

A proposta parte da ideia de que cada condomínio possui características próprias e que os moradores devem ter participação na definição da destinação e das regras aplicáveis às unidades, especialmente quando a atividade puder interferir na rotina e na segurança da coletividade.

É importante destacar, contudo, que a regulamentação legislativa não deve ser analisada exclusivamente sob a perspectiva da proibição ou autorização das locações por aplicativos. A questão envolve também a necessidade de estabelecer mecanismos de responsabilização, fiscalização e convivência capazes de reduzir conflitos entre proprietários, hóspedes, administradores e demais moradores.

A discussão demonstra, portanto, a necessidade de atualização do ordenamento jurídico diante das novas formas de utilização econômica da propriedade imobiliária.

Enquanto a tecnologia permite que um imóvel seja disponibilizado para locação em poucos minutos e para pessoas de diferentes localidades, o Direito precisa estabelecer parâmetros capazes de garantir previsibilidade às relações jurídicas e segurança para todos os envolvidos.

O debate sobre a locação por temporada por meio de plataformas digitais representa, assim, mais um exemplo de como as transformações tecnológicas exigem constante adaptação da legislação. O desafio consiste em encontrar um equilíbrio entre o direito individual de propriedade e os direitos coletivos inerentes à vida em condomínio, preservando a função social da propriedade e a adequada convivência entre os moradores.

Nesse cenário, a regulamentação específica da matéria pode contribuir para reduzir a insegurança jurídica atualmente existente, desde que estabeleça critérios claros quanto à autorização, às responsabilidades do proprietário, aos deveres dos usuários e às regras de funcionamento aplicáveis aos condomínios.

A evolução das relações imobiliárias demonstra que a legislação não pode permanecer alheia às novas formas de contratação. A realidade atual exige que o Direito acompanhe as transformações sociais e tecnológicas, oferecendo respostas adequadas aos conflitos decorrentes da utilização de plataformas digitais para exploração de imóveis por temporada.

Quer saber como esse tema pode se aplicar ao seu caso?

Entre em contato com o Calomeno Advocacia para receber mais informações e orientação jurídica.

📞 (41) 98536-8319
📱 @calomenoadvocacia-